Beauvais vs Creil vs Compiègne : où acheter dans l'Oise en 2026 ?
L'Oise est l'un des départements les plus attractifs pour acheter à moins d'1h30 de Paris. Mais entre Beauvais, Creil et Compiègne, les trois grandes villes du département, les profils sont très différents. Prix, transports, cadre de vie, potentiel : voici notre comparatif complet.
Comparatif des prix immobiliers
| Critère | Beauvais | Creil | Compiègne |
|---|---|---|---|
| Prix moyen au m² (appartement) | 1 726 € | 1 850 € | 2 350 € |
| Prix moyen au m² (maison) | 1 950 € | 2 100 € | 2 650 € |
| T2 (45 m²) | 78 000 € | 83 000 € | 106 000 € |
| T3 (65 m²) | 112 000 € | 120 000 € | 153 000 € |
| Maison 4 pièces (90 m²) | 180 000 € | 189 000 € | 238 000 € |
| Évolution 2024-2025 | +1,8 % | +0,5 % | +2,3 % |
Sources : DVF, Notaires de France, données 2025
Verdict prix : Beauvais est la plus accessible, avec des prix 25 à 35 % inférieurs à Compiègne. Creil se situe entre les deux, mais avec des disparités très fortes selon les quartiers.
Transports vers Paris : le nerf de la guerre
| Transport | Beauvais | Creil | Compiègne |
|---|---|---|---|
| TER → Paris Nord | 1h15 | 30-40 min | 45-55 min |
| Fréquence (heures de pointe) | Toutes les 30 min | Toutes les 10-15 min | Toutes les 20-30 min |
| Abonnement Navigo mensuel | 86 € | 86 € | 86 € |
| Accès autoroute | A16 (Amiens, Calais) | A1 (Paris, Lille) | A1 (Paris, Lille) |
| Route → Paris (km) | 80 km (~1h15) | 55 km (~50 min) | 80 km (~1h) |
| Aéroport | Beauvais-Tillé ✈️ | CDG à 25 min | CDG à 40 min |
Verdict transports : Creil est imbattable pour les pendulaires quotidiens avec 30 minutes de Paris. Compiègne offre un bon compromis. Beauvais est plus adapté au télétravail partiel ou aux actifs locaux.
Cadre de vie : ce que disent les habitants
🏛️ Beauvais — La préfecture en plein renouveau
- Population : 57 000 habitants (agglomération : 100 000)
- Atouts : Cathédrale Saint-Pierre, centre-ville piétonnier rénové, Maladrerie Saint-Lazare, tissu associatif dynamique
- Enseignement supérieur : UniLaSalle, UPJV, BTS — 6 000 étudiants
- Emploi : Aéroport Beauvais-Tillé (1er low-cost France), services, industrie agroalimentaire
- Points faibles : Trajet Paris un peu long, image parfois en décalage avec la réalité
- Note cadre de vie : ⭐⭐⭐⭐ (4/5)
🏗️ Creil — La proximité parisienne
- Population : 36 000 habitants (agglomération : 120 000 avec Nogent-sur-Oise et Montataire)
- Atouts : Excellente desserte ferroviaire, proximité Chantilly et forêts, tissu industriel et tertiaire
- Emploi : Pôle logistique, zone commerciale importante, projets ANRU
- Points faibles : Quartiers sensibles (Plateau Rouher, Les Hauts de Creil), réputation sécuritaire
- Note cadre de vie : ⭐⭐⭐ (3/5)
🌳 Compiègne — Le premium de l'Oise
- Population : 42 000 habitants (agglomération : 75 000)
- Atouts : Château impérial, forêt domaniale de 14 000 ha, centre-ville historique, qualité de vie reconnue
- Enseignement supérieur : UTC (Université de Technologie) — 4 500 étudiants, forte recherche
- Emploi : Pôle technologique, industries de pointe, tourisme
- Points faibles : Prix plus élevés, offre locative moins abondante
- Note cadre de vie : ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)
Potentiel de plus-value à 5 ans
| Facteur | Beauvais | Creil | Compiègne |
|---|---|---|---|
| Projets urbains majeurs | Écoquartier, rénovation centre | ANRU, gare multimodale | Extension zone tech |
| Évolution population | Stable (+0,3 %/an) | En légère baisse | En hausse (+0,5 %/an) |
| Amélioration transports prévue | Cadencement TER renforcé | RER D amélioré | Ligne TER renforcée |
| Demande locative | Forte (étudiants + actifs) | Forte (pendulaires) | Moyenne à forte |
| Marge de progression des prix | +15 à +20 % | +5 à +10 % | +8 à +12 % |
| Potentiel global | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
Pour quel profil d'acheteur ?
Choisissez Beauvais si…
- Vous êtes primo-accédant avec un budget limité
- Vous cherchez un investissement locatif à haut rendement
- Vous travaillez en télétravail ou localement
- Vous voulez acheter grand pour un petit prix
Choisissez Creil si…
- Vous travaillez à Paris quotidiennement
- Vous cherchez la plus-value rapide dans les quartiers en rénovation
- Le temps de trajet est votre critère numéro 1
Choisissez Compiègne si…
- Le cadre de vie est votre priorité
- Vous avez un budget plus confortable
- Vous cherchez un investissement patrimonial et sûr
- Vous travaillez dans le pôle technologique local
Simulation comparative : T3 à 65 m²
| Poste | Beauvais | Creil | Compiègne |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 112 000 € | 120 000 € | 153 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 8 960 € | 9 600 € | 12 240 € |
| Mensualité (25 ans, 3,2 %) | 540 € | 580 € | 740 € |
| Taxe foncière annuelle | 1 200 € | 1 400 € | 1 100 € |
| Loyer potentiel | 580 € | 600 € | 680 € |
| Cashflow mensuel (si locatif) | +40 € | +20 € | -60 € |
*Estimation indicative, hors charges copropriété et assurance
Conclusion : Seules Beauvais et Creil permettent un cashflow positif en investissement locatif sur un T3. Compiègne reste un placement patrimonial solide mais nécessite un effort d'épargne mensuel.
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Quelle est la ville la moins chère de l'Oise ?
Parmi les grandes villes, Beauvais est la plus accessible avec un prix moyen de 1 726 €/m². Des communes rurales comme Bresles ou Nivillers sont encore plus abordables, mais avec moins de services.
Creil est-elle un bon investissement ?
Creil offre d'excellents rendements locatifs grâce à sa proximité parisienne. Les quartiers en rénovation ANRU (Plateau Rouher) peuvent offrir de belles plus-values, mais le risque est plus élevé. Privilégiez les secteurs proches de la gare.
Compiègne va-t-elle continuer à monter ?
Oui, la tendance est haussière (+2,3 %/an). La qualité de vie, l'UTC et le tissu économique soutiennent la demande. Compiègne reste une valeur sûre pour un investissement long terme. Estimez votre projet.