Investissement locatif à Beauvais : rentabilité par quartier (2026)
Avec un prix moyen de 1 726 €/m² et des loyers soutenus par une forte demande étudiante et active, Beauvais offre des rendements locatifs parmi les meilleurs d'Île-de-France élargie. Voici notre analyse quartier par quartier pour investir en 2026.
Rentabilité brute vs nette : les vraies formules
Avant de comparer les quartiers, rappelons les deux indicateurs essentiels :
- Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
- Rentabilité nette = ((Loyer annuel − Charges − Taxe foncière − Vacance) / (Prix d'achat + Frais de notaire)) × 100
À Beauvais, on observe généralement un écart de 2 à 2,5 points entre brut et net. Un bien à 7 % brut donnera environ 4,5 à 5 % net — ce qui reste excellent.
Rentabilité par quartier : le comparatif
| Quartier | Prix moyen m² | Loyer moyen m² | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Argentine | 1 500 € | 11,5 € | 9,2 % |
| Saint-Lucien | 1 400 € | 10,5 € | 9,0 % |
| Saint-Just-des-Marais | 1 450 € | 10,8 € | 8,9 % |
| Marissel | 1 650 € | 11,8 € | 8,6 % |
| Centre-Ville Sud | 1 800 € | 12,5 € | 8,3 % |
| Voisinlieu | 1 750 € | 11,0 € | 7,5 % |
| Notre-Dame-du-Thil | 1 850 € | 11,5 € | 7,5 % |
| Centre-Ville Nord | 2 200 € | 13,0 € | 7,1 % |
Sources : données DVF 2024-2025, annonces locatives 2025-2026
Les 3 meilleurs profils d'investissement
🏆 Le studio étudiant — Rendement maximum
Beauvais accueille plus de 6 000 étudiants (UniLaSalle, UPJV, BTS). La demande en studios est forte, surtout en centre-ville et autour du campus.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Achat (studio 22 m², Centre) | 48 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 3 840 € |
| Loyer meublé | 380 €/mois |
| Charges annuelles (copro + TF) | 1 200 € |
| Vacance locative (1 mois/an) | 380 € |
| Rentabilité brute | 9,5 % |
| Rentabilité nette | 6,1 % |
🏠 Le T2/T3 familial — Sécurité et stabilité
Les T2 et T3 attirent jeunes actifs et petites familles. La rotation est plus faible, la vacance moindre.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Achat (T3 65 m², Saint-Lucien) | 91 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 7 280 € |
| Loyer nu | 580 €/mois |
| Charges annuelles (copro + TF) | 2 100 € |
| Vacance locative (0,5 mois/an) | 290 € |
| Rentabilité brute | 7,6 % |
| Rentabilité nette | 4,8 % |
🔧 La passoire thermique rénovée — Plus-value + rendement
Stratégie à double détente : acheter un bien classé F/G avec forte décote, rénover pour atteindre D/C, puis louer ou revendre.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Achat (T2 45 m², classé G, Argentine) | 52 000 € |
| Travaux rénovation (G → D) | 18 000 € |
| Aides (MaPrimeRénov' + CEE) | -10 000 € |
| Coût total net | 60 000 € |
| Valeur après travaux (DPE D) | 78 000 € |
| Loyer (meublé, rénové) | 480 €/mois |
| Rentabilité brute (sur coût réel) | 9,6 % |
| Plus-value latente immédiate | +18 000 € (+30 %) |
Le profil des locataires à Beauvais
Comprendre qui loue à Beauvais permet de cibler le bon bien :
- Étudiants (25 %) — Studios et T1, meublés, centre-ville et campus. Budget : 350-450 €/mois CC
- Jeunes actifs (30 %) — T2 et T3, souvent en couple. Salariés aéroport, industrie, services. Budget : 500-650 €/mois
- Familles (25 %) — T3 à T5, quartiers résidentiels (Voisinlieu, Saint-Lucien). Budget : 600-800 €/mois
- Professionnels en mobilité (15 %) — Location meublée courte/moyenne durée. Budget : 550-700 €/mois
- Seniors (5 %) — T2/T3 en centre, proximité commerces et services de santé
Les erreurs à éviter
- Ignorer le DPE — Un logement F/G ne pourra bientôt plus être loué sans travaux. Voir notre article dédié.
- Surestimer les loyers — Vérifiez les loyers réels (pas les annonces) sur les observatoires locaux
- Négliger les charges de copropriété — Certaines résidences des années 70 ont des charges de 150-200 €/mois qui plombent la rentabilité
- Oublier la taxe foncière — À Beauvais, elle représente environ 1 à 1,5 mois de loyer
- Acheter trop loin du centre — La demande locative se concentre dans un rayon de 3 km autour de la gare et du centre
Fiscalité : quel régime choisir ?
Location nue
- Micro-foncier (< 15 000 €/an de revenus fonciers) — Abattement forfaitaire de 30 %
- Régime réel — Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance). Intéressant si charges > 30 % des loyers
Location meublée (LMNP)
- Micro-BIC (< 77 700 €/an) — Abattement de 50 %
- Régime réel simplifié — Amortissement du bien et du mobilier. Souvent zéro impôt pendant 8 à 12 ans
Trouvez le bon bien pour investir
Nos experts connaissent chaque quartier de Beauvais et ses rendements réels.
Estimer un bien →FAQ — Investissement locatif à Beauvais
Beauvais est-elle une bonne ville pour investir ?
Oui. Avec des prix 60 % inférieurs à la moyenne francilienne, une demande locative soutenue (étudiants, actifs aéroport) et des rendements bruts de 7 à 9 %, Beauvais figure parmi les meilleures villes pour l'investissement locatif dans l'Oise.
Quel budget minimum pour investir à Beauvais ?
Un studio en centre-ville s'achète à partir de 45 000 € (+ frais de notaire). Avec un apport de 5 000 à 10 000 €, vous pouvez financer le reste à crédit et être en cashflow positif dès le premier mois.
Faut-il acheter dans le neuf ou l'ancien ?
L'ancien offre les meilleurs rendements immédiats (prix d'achat plus bas, loyers similaires). Le neuf convient aux profils cherchant la tranquillité (pas de travaux, garantie décennale, frais de notaire réduits). Comparez les prix par quartier.